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【目前房地产市场形势】新形势下加强房地产企业融资管理分析

来源:管理论文 时间:2018-04-26 点击: 推荐访问:新形势下如何融资

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  摘要:随着我国社会经济的发展,房地产行业的发展速度也日益加快。在新的形势下,房地产企业融资管理面临着一些挑战,而如何做好融资管理工作,则成为了我国房地产企业需要深入思考的一大问题。文章立足于我国房地产企业发展现状,重点分析了房地产企业融资管理现状及其中存在的一些问题,并且提出了加强房地产企业融资管理的相关策略。
  关键词:新形势;房地产企业;融资管理;现状;问题;对策
  伴随着社会经济的快速发展和居民生活水平的不断提高,我国房地产行业也逐渐“热”了起来,并且已经成为在国民经济中的占据突出位置的重要产业。然而,在新的经济形势下,作为典型资金密集企业的房地产企业同样面临着诸多融资问题,主要表现为传统融资方式难以满足新的融资需求、房地产金融体系仍不完善等,这些问题在很大程度上制约了房地产企业健康持续发展。因此,新形势下加强房地产企业融资管理分析,解决好房地产企业融资发展问题有着重要的现实意义。
  一、当前房地产企业融资现状及问题
  (一)融资渠道单一,融资存在高风险
  房地产企业融资主要来源于内部融资和外部融资。内部融资有企业自有资金和预收购房款或定金,外部融资有银行贷款、股票发行、企业债券、合作开发等。其中,房地产企业所需资金大部分来源于外部融资渠道。而在当前阶段,我国房地产企业外部融资更多的还是依赖于银行贷款,融资渠道较为单一。这种单一的融资渠道也存在潜在的风险,即银行贷款与国家信贷政策挂钩,信贷政策的变化会给企业融资带来不可避免的影响。近年来,国家为防止房地产行业出现泡沫经济,出台了一系列宏观调控政策,提高了对房地产投资的限制,并且对银行贷款进行了严格控制,可能致使很多房地产企业因融资难而影响到企业经营与发展。
  (二)法制建设滞后,市场秩序紊乱
  当前,我国正处于经济转型新时期,各种社会矛盾凸显,加强法制建设、完善市场法律法规显得尤为迫切。由于相关法律法规的不健全,我国融资市场还存在许多不和谐因素,加之融资市场受政府影响较大,如股权融资、房地产信托等被严格限制,一定程度上也造成市场秩序紊乱,因而房地产融资管理面临着巨大难题。稳定融资市场秩序,解决房地产企业融资实际困难,急需政府就房地产金融市场管理制定一套科学有效的政策、法规体系,务必使相关政策法规与市场情况和需求相配套。
  (三)房地产企业忽视自身的资金积累
  伴随着房地产行业的繁荣,市场竞争也日趋激烈,房地产企业在发展过程中机遇与挑战并存。在这种局面下,企业的不理性竞争与盲目发展会造成其自身资金管理水平、利用效率的的降低,资金积累也就无从谈起。具体来说:一方面,房地产行业内的高额利润与片面的外界舆论使得大量企业涌入,一些企业为谋取暴力而向银行争取高额贷款,开展了不理性的投资开发。盲目发展致使企业缺乏足够的资金积累,同时也陷于巨大的风险和威胁之中;另一方面,随着市场的开放和发展,我国房地产行业中的海外资本、民间资本等资产比重上升,房地产企业竞争压力加剧,部分企业盲目扩张、不理性竞争,忽视了自身的资金积累。
  (四)房地产企业资金链管理不善,资金在投向上不够合理
  地产开发包括置地、建设、出售等三个环节,由于很多项目没有固定明确的竣工结算日期,房地产企业很难对盈利水平、资金来源做出准确估测。这种情况下,一些企业不考虑自身经济水平便盲目融资,最终导致无力偿还银行贷款,即严重损害了企业信誉、形象,也不利于长远发展。此外,当前我国房地产行业的资金投向结构不够合理,主要表现为对商业用房和住宅投资力度大,而廉租房、经济适用房却少有开发企业问津。不合理的资金投向结构必然导致房产市场结构性供需失衡,产生了低收入群体买不起房与房产结构性过剩的矛盾,从而使行业资金流通受阻。
  二、新形势下加强房地产企业融资管理的相关策略
  (一)拓宽融资渠道,促进多元化融资
  社会主义市场经济不断发展的新形势下,传统单一的融资渠道越来越难以满足房地产企业发展需要。拓展融资渠道,促进多元化融资,对于企业的稳定和持续发展尤为关键。除了银行贷款以外,房地产企业还可以通过以下渠道进行融资:第一,寻求与经营商的联合开发。房地产企业通过与经营商的协商合作,促进双方资金流的整合利用,缓解企业融资压力。这种融资方式的最大特色就是合作双赢,既降低了开发投资风险,也使得商业地产租售水平凭借品牌效应而提升,双方都能获得良好的经济效益。第二,借鉴国外先进经验,进行信托融资。房地产信托投资基金是近年来我国房地产业一个新兴的融资热点,它通过整合多种金融工具,实现了资金集聚,并且形成了资金流动性强、投资回报稳定以及风险低的强大优势。此外,吸引海外资本、推动企业上市融资等都是房地产企业融资的有效渠道,企业应结合自身实际情况与市场大环境,采取科学有效的融资方式。
  (二)加强房地产金融市场体系建设
  融资市场的稳定是促进提升房地产融资管理水平的重要保障。因此,政府应加大对房地产融资市场的整顿力度,加快形成完善的市场管理体系。首先,必须完善相关法律法规,建立健全融资市场法律体系。一方面,加强立法建设,根据我国金融市场的实际情况,就有关房地产金融条款制定完整、配套的法律制度,对企业和个人的权利与义务都要做出明确规定。另一方面,要加强执法,严厉打击扰乱正常金融市场秩序的行为,依法规范市场融资活动,保证市场秩序的稳定。其次,政府应该结合市场发展变化及时制定或调整相关政策。加强对金融市场的宏观经济调控,为保证利率的稳定提供政策支持;鼓励支持企业引用海外资金,学习国外先进管理方法,努力营造良好的融资环境。
  (三)提升企业管理水平和资金利用效率
  房地产企业自身管理能力的提高是解决融资管理问题的基础。企业应与时俱进,通过不断学习、探索以及经验的积累来提高自身管理水平。首先,为了降低融资需求、缓解融资压力,必须保证资金利用效率,促进资金快速流转,从而实现有限资金的高效利用;其次,企业各职能部门既要权责分明,又要通力合作,以实现对现金流的准确预测以及对资金利用全过程的有效管理。此外,降低成本也是企业管理的重要目标。当前,我国房地产企业应完善对成本费用的预算、决算的审批环节,严格控制、监督成本费用的支出和使用,保障企业经济效益。
  (四)推动资金链条的科学化管理,提高企业开发能力
  当前,房地产企业首要任务就是加快形成科学有效的资金管理模式。首先,要科学分析、预测项目基础数据,并根据项目建设进度确定资金流入、流出的期限结构。其次,明确融资计划。房地产企业应着眼于资金需求的时间、数量以及其内在的衔接关系,适时的选择正确的融资方式。需要注意的是,企业的融资方式在不同阶段应有一定变化。此外,房地产企业要正确认识自身发展水平,同时也要努力提高自身实力。其中,创新能力的培养对提高当代企业核心竞争力越来越重要,例如房地产企业可以开发小区智能、环保区域来提高产品附加值。
  三、结束语
  当前,我国房地产行业正处于一个高速发展的新时期,房地产企业的融资管理水平成为关乎企业发展的重要因素。政府要推动融资市场体系的改革和完善,为企业融资创造良好环境;房地产企业要拓宽融资渠道,不断提高自身管理水平,实现科学健康发展。
  参考文献:
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本文来源:http://www.ho59.com/guanlilunwen/201804/3984.html

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